2023年5月4日下午，在长达十年零十一个月，历经10个诉讼程序，9个执行、执行异议程序，1个解除抵押程序后，我们作为巩阿姨的代理律师，终于帮巩阿姨成功维权，从不动产登记中心领到了“大红本”！

2021年10月11日，我接到一位朋友打来的电话，说有个案外人执行异议之诉的案件非常紧急，一审已经败诉，如果二审处理不好，案涉房屋会被他人执行，请求务必承接本案，并要求我一定亲自代理。

“当事人之事无小事”，我跟张仲慧律师第二天上午紧急约见了当事人。来者是一位时年77岁的老太太，我们称她为巩阿姨。经简要分析案情后，我们研判认为本案虽然历经曲折，但存在上诉改判的可能性，可以争取。当即与巩阿姨签订了代理合同，组建了以我和杜白晔为主办律师的法律服务团队开展工作。

令我们没想到的是，一个看似如此简单的案件，日后竟会衍化出诸多不可控事件。在盘根错节的案情中我们几度感到绝望、迷茫，经过我们不断的坚持、努力，结果还算圆满，但过程中的艰辛既是律师日常工作的缩影，也是当事人维权不易的真实写照。

我将本次办案经历整理出来，与君共勉，唯念“天下无讼，有讼皆有善终”。

巩阿姨是一名小学教师，有着长达三十九年的工龄，退休后原学校又返聘了十年，桃李天下，其丈夫参加过抗美援朝战争，是一位寡言少语、刚正不阿的军人，二人人缘极好。2012年6月，巩阿姨购买Q某的房屋后即搬入居住，但因各种原因，迟迟未能完成房屋过户。

没想到的是，之后Q某因犯诈骗罪被判处有期徒刑。十年间，Q某的无数债主找上门来，要求巩阿姨及其丈夫腾房，争吵、报警已是家常便饭，冲突激烈的时候险些动手，巩阿姨及其丈夫为此彻夜难眠，只能依赖药物入睡。

01艰难时刻

这次又面临房屋被执行的风险，全家人都急的如热锅上的蚂蚁一样。巩阿姨一再跟我们强调，家里人都非常在意他人的评价，自从买了这个房子，邻居、同事们间总有些不知情的，看热闹、看笑话的人很多，我们一没偷二没抢，但总是感觉做贼心虚一样，很是憋屈，他的丈夫为此十年间都很少出门，很少见朋友，就怕他人说起房子的事让自己下不来台。

听了这番话，我们深感此案件任重道远，这样一起关乎家庭荣誉的案件，我们有一万个理由必须办好，也做好了打硬仗的准备。

在接受委托时，本案已上诉到二审法院，距离开庭仅有三天时间！我与杜白晔加班加点研究本案法律关系，收集整理证据，与巩阿姨和其家人保持密切沟通，最大限度地还原本案事实。

期间一直收到巩阿姨及其家人发来的微信，感觉他们已经临近崩溃边缘，但是换位思考一下：十年的努力眼看要化为泡影，换成谁能不焦虑呢？

开庭当天过安检时，反倒是巩阿姨一家人强装的镇定让我稍微释缓了一些，庭前，我提示巩阿姨发言重点，巩阿姨颤抖着双手、语无伦次的给我“打气”，说官司打输了没关系，咱们努力就行，我的内心愈加平静，多么善良又通情达理的客户！

庭审中，我根据最高院司法解释中关于买受人可以排除执行的四个要件，结合案件事实提出“巩阿姨与Q某之间的买卖合同关系成立并生效，在人民法院查封之前已合法占有该房屋，已支付全部房屋价款，因该房屋抵押而无法办理过户登记，完全符合法律规定的可以排除执行的四要件”。

二审主审法官耐心听取了我方的观点，并就关心的几点问题向巩阿姨进行了发问，庭审一切顺利。走出安检通道，巩阿姨一家人围着我，大家仿佛有很多话要说，但又无从问起，都在等待着我说些什么，但我感觉开庭效果不错，又心怀忐忑，不能作出很肯定的表态，交谈笼罩在一种难以言说的气氛中。

02峰回路转

庭后，我跟杜白晔经过对庭审复盘，发现法官关心的问题之一是房屋因为存在抵押无法过户，我方提供的证据仅有微信聊天记录，无抵押合同等证据予以证实，这个问题不容忽略！

杜白晔当即与书记员联系，向人民法院申请出具律师调查令，同时巩阿姨也向银行申请调阅相关档案。经过多方努力，我们从银行复制出了全部抵押档案，并第一时间向人民法院提交。

办理诉讼案件最重要的就是跟法官的沟通，我跟杜白晔经反复研判法律规定和案件事实，起草了详实的代理意见，在法院接待室约见了法官，当面向法官再次阐明了我方观点，并请求人民法院综合考虑本案实际情况依法裁判。

在等待判决结果期间，包括我在内的所有人都捉摸不透二审法院会如何判决。预料不到结果的案件，在我和杜白晔的律师生涯中也算是屈指可数的吧。

记得判决是法院司法专递邮寄到律所的，我当时正好出差在外地。挂断快递员的电话，我立即安排在律所的张仲慧拆开快递，将判决发给我看。短暂的等待期间，自己的手心里面竟然全是汗！想着万一结果不好了，巩阿姨该有多么失望和难过啊！

微信图片弹出的那一刻，我激动的差点掉落手机。二审法院直接改判驳回对方的诉讼请求，当事人的房子免予执行，我们实现了逆风翻盘！！！

我立即将这一好消息告知杜白晔、介绍案件的朋友、巩阿姨一家。万里长征我们已经迈出了最坚实的一步。之后，案外人对该执行异议之诉案件还向省高院提出了再审申请，但省高院书面审理后即驳回了对方的再审申请，也印证了本案的裁判结果准确无误。

事后，巩阿姨一家人一再向我们表示感谢，并给我们德恒太原律师团队赠送了一面锦旗。在向我们赠送锦旗当天，巩阿姨一家早早就来到接待室等我们，我因陪孩子在医院看病，见面时间一再推延，我建议改天再约时间见面，但巩阿姨一家表示必须今天一定要把锦旗送到我们手里，不然不能安心。

在我们进入接待室那一刻，巩阿姨一家人都热泪盈眶，心情久久不能平静。在律所前台赠送锦旗的时候，巩阿姨非要给我和杜白晔深鞠一躬，我们一再劝说，免了这个礼节。遇上这样一位善良、有温度、懂感恩的当事人，让我们对党和国家提出“党和人民满意的律师”的要求，有了更深刻的理解。

我在想，作为一名党员律师，一定要竭尽所能维护当事人合法权益，一定要善待遇到困难的群众，一定要不辜负客户对我们的信任！

03乘胜追击

打铁要趁热，诉讼要趁早，当即我们与巩阿姨又签订了房屋过户的代理合同，继续跟进代理。

摸清房屋的权属、抵押、查封情况是第一要务，我们当下前往银行、人民法院、不动产登记中心了解该房屋的各项信息，发现该房屋抵押登记尚未解除，存续有效的查封共有四个，其中两个还是刑事案件的查封，因案件跨度时间长，工作人员调动等情况，具体案件承办人一时无法确定，办案难度陡增，知道信息的那一刻我们都愣了神，该如何入手呢？

我跟杜白晔制定了“先解再诉”基本思路，即四个查封、一个抵押同步申请解除，解除以后再向人民法院起诉过户。解抵押相对较为顺利，向银行申请不久即得到了银行的反馈信息。

四个查封的解除让我们犯了难，首先是因为疫情的影响，当时人民法院执行局难以正常办公，办公电话时常无人接听，即便有人接听，也都说不上来该找谁。

为此，我、杜白晔、李佳琪律师轮番、多次前往执行局查证本案的承办法官，最终确定四个案件分属于三个承办法官，我们第一时间提交了解除查封的申请书及证据，其中一个民事案件的查封顺利得到了解除，另外一个民事案件的查封因为承办法官家中有事请假，迟迟无法得到解除。负责两个刑事案件解查封的法官很是负责任，就本案案情多次与我们进行交换意见，我们的观点基本得到了其认可。

本以为解封只是时间问题，没想到法官突然来电说，前序民事案件的查封应该先解除，两个轮候的刑事案件不能先解除，审限临近了，只能先驳回我方的申请，这犹如晴天霹雳，完全打乱了我们的节奏。

好吧，那就从头再来！另一个民事案件解查封后，我们提交了两个刑事案件的解封申请，得到的消息居然又是民事案件的查封未解，我们的心已经悬到嗓子眼，难道要再次重蹈覆辙吗？

我们再次与负责民事案件解查封的法官取得了联系，说明了案件的紧迫性，承办法官非常体谅我们的不易，临时又安排法警再次前往不动产登记中心下达了协助执行通知书，在审限届满的前一天，才拿到了不动产登记中心反馈的信息，有惊无险的我们拿到了两个刑事案件解查封的裁定书。

抵押、查封措施解除后，我们向人民法院提起了过户诉讼。当时正值疫情高发期，案卷积压在立案庭一直分不了承办人。我们基本每周都会促请法院立案庭抓紧分案。

好不容易确定了承办法官，又因为Q某羁押在女子监狱，疫情期间法官无法前往开庭，人民法院向我们送达了中止诉讼的裁定书，又是无尽的等待。

经过近两个月的等待，终于接到人民法院的通知，可以使用法院的视频系统开庭，此时，巩阿姨的身体却出现了状况，卧床休养，无法行走。

巩阿姨听闻消息后，坚定的表示可以参加庭审，我们不得不感叹老人顽强的意志力和对自己近乎苛刻的要求。记得巩阿姨从轮椅上下来进法庭的时候，明显走路都很吃力，身体一直微微颤抖，上台阶的时候一边扶着栏杆，一边由我搀扶，但开庭的时候却气定神闲，完全没有生病的样子。

这次庭审法官问的很细致，书记员记录也很专业，庭审很顺利，我跟杜白晔都觉得“稳了”，胜诉应该问题不大，巩阿姨自我感觉也很良好。本是平静的等待判决结果即可，不料再生波澜，承办法官来电，提出我们遗漏了一项诉讼请求，需先确权再过户，我们没有诉确权，请我们考虑本案是否存在需要撤诉或被驳回的问题，犹如晴天霹雳，又似当头一棒！

我们立刻检索相关案例，同时及时与二审法院交流本案诉讼思路是否错误，得到的答复均是“权属无争议不需要起诉确认，没取得不动产权登记证书是不能确认物权的”，我们的诉讼思路没有问题！

想想此前十年间，巩阿姨已经四次提起过户诉讼，四次被法院劝撤诉，难道还要再撤一次吗？我们真的不甘心！

为此，我们多次与承办法官反复陈述理由，据理力争，但承办法官始终不改变观点，表示如果坚持不撤诉，只能作出驳回诉讼请求的判决书。无奈之下，我们只能重新抉择，考虑到等待判决需要一个过程，二审上诉也可能面临败诉风险，为节约时间，与巩阿姨充分沟通后，我们提交了撤诉申请，撤回了本案起诉。

杜白晔找巩阿姨签字时，巩阿姨依然乐观的说“交给你们办这个案子，我们放心，撤了就撤了”，巩阿姨没有丝毫责怪的信任和理解，让我们深深感动，又鼓舞斗志，继续努力！

我们增加诉讼请求后，再一次向人民法院提起了过户诉讼，但正值年底，人民法院对承办法官有结案考核的要求，承办法官还未开庭就打来电话，讲这个案子他们庭里都知道，证据不足，建议我们还是撤诉吧，我们怎么能答应啊！

此后，我们再三向法官澄明本案的十年的曲折，无辜当事人诉讼的艰辛，恳请法院安排开庭。被我们为客户不懈努力的服务精神感动，以及考虑案结事了有利于社会稳定，法官安排了开庭。

开庭时我正在上海出差，由杜白晔和巩阿姨开庭，庭审程序结束后，法官组织调解，入情入理劝说双方结束十年诉讼，调解结案。对方提出支付房屋差价30万元的话，可以调解过户。

杜白晔在征求巩阿姨家人意见时，也与我通话统一了调解结案的思路。我们考虑到巩阿姨年事已高，左脸的甲状腺已经肿成了鸡蛋大小了，正等待庭审告一段落后进行手术，如果非要判决，还可能有一方不服二审上诉，老人的身体状况已经不能再拖了，建议巩阿姨让步调解。巩阿姨同意支付20万元，对方也表示同意。

在法官主持下，双方达成调解：房屋归巩阿姨所有，巩阿姨向对方支付20万元差价，对方协助巩阿姨办理过户，法院出具了调解书。

收到调解书后，巩阿姨在期限内履行了付款义务，我们即刻向人民法院申请了强制执行，请求人民法院协助巩阿姨办理过户手续。又是受疫情影响，执行局积压了数不清的案件，一时难以安排。

我们理解疫情刚过法院工作难以恢复正常的现实问题，耐心地周周催，在等待中煎熬。可等来的却又是意想不到的坏消息，执行局法官电话中讲：“你们请求过户的房屋有查封，执行局不再向不动产登记中心下达协助执行通知书”。我们再一次惊慌失措，好不容易走到了“最后一公里”，难道所有的辛苦眼看又要付之一炬了？！

我们紧急联系执行局向我们出具律师调查令，持调查令前往不动产登记中心核实房屋查封信息，不幸中的万幸，原来不是有新的查封，只是原先的两个刑事案件查封未解除。

经与负责刑事案件解封法官联系后，法官表示只负责处理执行异议，原因出在解封的裁定书未移送执行，未向不动产登记中心下协助执行通知书。

事在人为，我们再次鼓足干劲，着手协调法院解除两个刑事案件的查封。同时，将该事实告知执行局，并一再提出请等我们一周时间，待解除查封以后，另行通知法官办理协助过户事宜。

04绝处逢生

谁知待我们协调两个刑事案件解封后，再联系执行局时，执行局法官告知我们，我们的执行申请已被驳回，驳回裁定已经邮寄，天啊！我们再一次陷入被动局面。

还记得收到快递的时候是个周末，杜白晔签收后给我打电话，我们一致无奈地分析，也许这个案子这么挫折的原因就是时运不济？需要转转运？不！绝不退缩！再努力！

一上班，我们当即向执行局提交了恢复执行申请书，法官表示恢复执行需重新排队立新的案号，让回去等消息，申辩无果后，我们只能悻悻然的离开。

不料，我们查询到陆续Q某又有了新的诉讼案件，最早的一个案件已经开完庭，如果在这个阶段又有新的执行案件对该房屋进行查封，后果将不堪设想！

大家都心急如焚，我们只能催执行局尽快向不动产登记中心出具协助执行通知书。我们想方设法通过多个渠道与执行局取得联系，表达了案件的急迫性。执行局采纳了我们的意见，在短期内即恢复了本案执行，向不动产登记中心出具了协助执行通知书，之后经过核档、提交资料、测绘、缴纳税费，很快各项手续即办理妥当。

05案结事了

2023年5月4日下午，巩阿姨从不动产登记中心领取房本后，第一时间来到我们德恒太原所接待室，与我、杜白晔、李佳琪见面，见面那一刻，巩阿姨及其家人与我们每个人拥抱致谢，我们彼此都眼里含着泪水……

巩阿姨欣慰的说到：“如果拿不上房本，我进了棺材也不能安心，可算是让我熬出头了”。一家人眼含泪花，百感交集，我们历数这一年半以来所克服的种种困难，畅谈了许久。“梅花香自苦寒来”，看来只有历经艰难困苦所取得的成绩才更让人欣喜吧。

再约见巩阿姨时，巩阿姨称不吃安眠药也能安稳入睡了。这几天不断有学生和朋友打电话、上门祝贺，就跟家里办喜事一样，计划近期做甲状腺手术，再活十年，见证更多的幸福时刻。

虽然艰难地走了十年的维权路，但能有这样的结果已经心满意足了。老人家衷心感谢法院公正办案，衷心感谢我们全力维权，衷心感谢朋友们、邻居们、学生们的鼓励。

我们律师只是办理了一个小小的诉讼案件，背后竟是关乎一个家庭和许多人幸福的重大事件。我们办的不是案子，而是他人的人生啊！这也促使我在今后的职业生涯中，持之以恒的认真对待每一个案件，服务好每一个当事人，为他人的人生助力。

我们代理本案历时有一年七个月，巩阿姨一家这过山车般的维权经历，想想如果当事人是我，也不敢说能坚持下来。回想巩阿姨一家走过的维权历程：10个诉讼程序，9个执行、执行异议程序，1个解抵押程序，维权时间长达十年零十一个月，期间与几十个对方的债权人斗智斗勇，依旧百折不挠。我们正确的诉讼思路，当事人的善良信任，法官的公平司法，才实现了今天的案结事了。

这就是总书记要求的：“让人民群众在每一个司法案件中都能感受到社会的公平正义”！这就是法治中国的生动缩影。

张亮亮律师

北京德恒（太原）律师事务所合伙人；点睛网律师学院高级讲师；山西省律协企业整合重组与破产专业委员会秘书长；太原市破产管理人协会副秘书长；山西省法学会破产与重组研究会理事；山西省破产管理人协会理事。曾参与、承办山西联盛能源有限公司等32家公司合并破产重整案等二十余件破产案件。

擅长领域为企业破产重整、民商争议解决

杜白晔律师

德恒（太原）合伙人、民商事业务委员会委员

擅长领域：

民商事诉讼、企业破产重整

代表性业绩：

担任吕梁离石经济开发区管委会、太原市人才大市场等单位常年法律顾问。

全面参与原平市日昇家居建材有限公司、太原衬衫厂、太原西山土建安装工程有限公司、忻州市钨丝厂、山西硕和顺德房地产开发有限公司等破产清算案。